Si vous envisagez d'ouvrir un nouveau restaurant, il y a de fortes chances que la location d'un local commercial soit la meilleure solution pour vous. En effet, si vous achetez un bien immobilier, vous devez avoir une confiance totale dans le concept et l'emplacement de votre restaurant, et ce niveau de certitude n'est possible que lorsque votre entreprise a fait ses preuves.
De plus, l'achat d'un bien immobilier entraîne des dépenses supplémentaires, comme l'impôt foncier et l'assurance hypothécaire, qui peuvent avoir une incidence sur vos liquidités. En comparaison, la location d'un espace pour un restaurant vous donne plus de liberté et de souplesse pour essayer un nouveau concept, vous développer sur un nouveau marché ou lancer une première entreprise de restauration.
Toutefois, la négociation d'un bail commercial peut s'avérer ardue. Les conditions de location d'un espace de restauration sont presque toujours négociables, et si les propriétaires et les agents immobiliers sont des professionnels chevronnés aptes à négocier le meilleur contrat, ce n'est pas nécessairement un domaine d'expertise pour la plupart des restaurateurs.
Il est essentiel de connaître les types de baux de restaurants à votre disposition, de savoir comment négocier efficacement les termes de votre bail et d'avoir connaissance des préoccupations et éléments clés potentiels à prendre en compte avant de le signer.
Comprendre les différents types de baux de restaurants
Puisqu'un restaurant est une entreprise, il est probable que vous signiez un bail commercial ou un contrat de bail de vente au détail avec un propriétaire. Il existe plusieurs types de baux, dont voici quatre que vous retrouverez probablement.
1. Bail brut
Lorsque vous pensez à la location d'un espace, c'est probablement un bail brut qui vous vient à l'esprit. Comme dans le cas d'un contrat d'habitation, vous payez une somme mensuelle fixe au propriétaire, qui couvre les dépenses telles que l'entretien du bâtiment, l'impôt foncier, l'assurance et, dans certains cas, les services publics. Les loyers tendent à être plus élevés dans le cas d'un bail brut, mais vous savez exactement ce que vous payez et vous pouvez donc établir votre budget en conséquence.
2. Bail net
Lorsque vous optez pour un bail net, vous faites un compromis : votre loyer de base sera probablement inférieur, mais vous devrez payer l'impôt foncier et, selon le contrat, vous devrez peut-être aussi vous acquitter des frais d'assurance et d'entretien. Cependant, il s'agit d'un type de bail dont il est normal de négocier les termes.
Le fait de prendre en charge les frais d'entretien peut être avantageux pour vous : vous disposez d'une plus grande autonomie pour effectuer des réparations et des améliorations, et vous n'avez pas à attendre les entrepreneurs de votre propriétaire. Mais avant de signer le contrat de bail, passez au peigne fin le logement et veillez à toujours prévoir une marge dans votre budget pour les frais d'entretien supplémentaires.
3. Bail à pourcentage
Il n'est pas rare que les restaurants signent un bail à pourcentage, car dans ce cas, vous payez une partie prédéterminée de votre chiffre d'affaires dès que vous dépassez un certain seuil de revenus, en plus de votre loyer de base. Cela implique que le loyer est généralement très bas lorsque votre entreprise essaie de trouver ses marques, mais que lorsque vous devenez plus rentable, vous pouvez être amené à verser des sommes importantes à votre propriétaire.
4. Bail variable
Un bail variable présente des avantages et des inconvénients car, comme son nom l'indique, il peut fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction du rendement de votre entreprise par rapport à certains indices. Lorsque les résultats sont bons, le loyer augmente; lorsqu'ils sont mauvais, il diminue.
Le propriétaire et vous avez choisi les indices ensemble, ce qui fait de la négociation un élément crucial du processus de bail variable. Vous fixez ensemble les conditions des indices, les pourcentages et les seuils d'augmentation des taux, ainsi que les paliers d'augmentation du loyer de base. C'est une bonne chose que vous puissiez définir ensemble les termes de votre contrat de bail, mais ce n'est pas le cas lorsque vos paiements peuvent augmenter ou diminuer de façon imprévisible.
Principaux facteurs à prendre en compte avant de signer un bail de restaurant
Vous êtes en train de passer au crible les biens immobiliers susceptibles d'être loués pour votre restaurant et de demander des précisions à leurs propriétaires pour vous aider à prendre votre décision. Avant d'entamer toute négociation, vous devez poser certaines questions pour déterminer si cette opportunité vaut la peine d'être saisie.
Quelle est la durée du contrat de location?
N'oubliez pas que l'un des principaux avantages de la location par rapport à l'achat est que vous pouvez tester un concept de restaurant en prenant moins de risques, car vous n'aurez pas à faire un investissement important. Si vous optez pour un bail de longue durée, cet avantage tombe à l'eau. La dernière chose que vous voulez, c'est d'être redevable de cinq ou dix ans de loyers si votre affaire ne marche pas. Essayez de signer un contrat de bail d'une durée d'un ou deux ans avec des options de renouvellement.
Quelles sont les règles de résiliation?
Étant donné que le propriétaire possède le bien immobilier, c'est lui qui détient le pouvoir. Avant d'entamer les négociations, vous devez vérifier deux ou trois fois les conditions d'expulsion, ainsi que les clauses de résiliation et les sanctions prévues en cas de non-respect du contrat de bail. Si vous avez des inquiétudes, apportez-les à la table des négociations, car ce sont des éléments qui peuvent être modifiés.
Y a-t-il une clause de cession?
En bref, on entend par clause de cession la possibilité de céder son bail à quelqu'un d'autre, et vous devez impérativement veiller à ce qu'une telle clause figure dans votre contrat. Ainsi, vous pouvez fermer votre restaurant mais laisser une autre entreprise reprendre l'espace et effectuer les paiements ou vous pouvez vendre votre restaurant à un nouveau propriétaire sans compromettre fortement sa valeur.
Êtes-vous autorisé à rénover l'espace?
À moins que vous ne payiez le prix fort pour emménager dans un local clé en main, vous devrez probablement entreprendre des travaux de rénovation. C'est une évidence si vous transformez un local commercial ou de vente au détail conventionnel en un restaurant, avec des exigences particulières en matière de chauffage, de refroidissement, de plomberie, de ventilation et d'électricité.
En règle générale, les propriétaires comprennent cela. Il est néanmoins important que vous connaissiez les spécifications techniques dont votre restaurant aura besoin et que vous obteniez l'accord écrit du propriétaire.
Avez-vous discuté avec les locataires?
Enfin, et surtout, si vous souhaitez louer un espace, discutez avec les propriétaires d'entreprises qui y sont déjà installés. Quel type de relation entretiennent-ils avec le propriétaire? Les promesses sont-elles tenues et le bien est-il parfaitement entretenu? Ont-ils l'intention de renouveler leur bail?
Voici dix conseils d'experts pour négocier un bail de restaurant
Les propriétaires et les agents immobiliers sont des négociateurs professionnels : ils mènent des négociations au quotidien et ont bâti leur carrière sur l'obtention de la meilleure offre - et des loyers les plus élevés - pour eux-mêmes ou pour leurs clients.
Les restaurateurs, en revanche, souhaitent simplement disposer d'un endroit où ils peuvent développer leur activité et partager leurs délicieux plats avec leurs clients. Ils sont donc enclins à accepter des accords qui leur semblent raisonnables plutôt que de défendre activement leurs intérêts.
Ne restez pas passif. Sachez que les propriétaires et leurs agents attendent de vous que vous ripostiez et que les premières offres qu'ils vous présentent sont loin d'être les meilleures qu'ils aient à offrir. Lorsque vous entamez une négociation, gardez ces dix conseils à l'esprit :
Rappelez-vous que ça passe ou ça casse : comme vous pouvez être sûr que le propriétaire vous présentera des chiffres trop élevés et qu'il s'attendra à ce que vous fassiez des contre-offres, n'ayez pas peur de gonfler les vôtres. Demandez toujours plus que ce que vous voulez pour pouvoir ajuster à la baisse jusqu'à obtention de votre idéal.
Arrivez à la table des négociations avec des chiffres : élaborez votre plan d'affaires avant de mener les négociations et maîtrisez-le sur le bout des doigts. Vous pourrez ainsi définir des priorités. Quels sont les éléments indispensables par rapport à ceux qui le sont moins? Quels sont vos coûts fixes et vos revenus prévisionnels? Jusqu'où êtes-vous prêt à aller dans votre budget?
Comme toujours, la connaissance est le pouvoir : en plus de votre plan d'affaires, familiarisez-vous avec le marché local de l'immobilier commercial afin de déterminer votre niveau d'influence et le pouvoir de négociation dont vous disposez. Quels sont les tarifs de location à l'heure actuelle dans la région? Depuis combien de temps ce bien est-il inoccupé?
Négociez des incitatifs à la location : si vous jouissez d'un pouvoir de négociation certain, vous pouvez éventuellement négocier des avantages qui vous inciteront à signer un bail. Il s'agit incitatifs à la location, qui peuvent inclure des primes telles que des améliorations de l'immeuble ou quelques mois de loyer gratuit.
Demandez tout de même un loyer gratuit : obtenir la gratuité des deux ou trois premiers mois de loyer n'est pas une demande démesurée. Il est plus courant que vous ne le pensiez que les propriétaires renoncent à tout paiement pendant que vous rénovez votre restaurant, que vous embauchez et formez du personnel, et que vous mettez votre restaurant sur pied. Renseignez-vous sur la souplesse dont ils sont prêts à faire preuve et, lorsque vous aurez convenu d'une date pour le premier paiement, faites-la inscrire dans le contrat de bail.
Discutez immédiatement des coûts de réparation : qui est responsable des réparations? Cette question varie en fonction du type de contrat de bail, mais il s'agit d'un point essentiel à aborder lors des négociations. Les propriétaires peuvent notamment être disposés à partager les coûts ou ils peuvent être plus enclins à vous accorder une réduction de loyer lorsque des travaux de réparation doivent être effectués, plutôt que de payer les entrepreneurs eux-mêmes.
Établissez des règles concernant l'augmentation du loyer : la pratique courante consiste à augmenter le loyer d'un bail commercial par paliers fixes au fil du temps. Négociez néanmoins la fréquence de ces augmentations et la date à laquelle elles débuteront. Vous devrez également discuter d'un seuil d'augmentation du loyer, afin que les paiements ou le pourcentage ne s'accumulent pas indéfiniment.
Protégez-vous contre les conflits commerciaux : vous pouvez ajouter une clause de non-concurrence à votre contrat. Cette clause interdit au propriétaire de louer un espace dans le même lotissement à une entreprise qui entrerait directement en concurrence avec vous pour obtenir des clients.
Donnez la priorité à l'accès à votre vitrine : si possible, négociez des places de stationnement réservées pour une meilleure accessibilité à votre établissement. Ceci est également pertinent à présent que le ramassage et la livraison sont devenus des offres fondamentales des restaurants.
Demandez l'avis d'un professionnel fiable : faites appel à des experts. Un avocat spécialisé dans l'immobilier commercial peut vous représenter lors des négociations et procéder à un examen final de votre contrat pour s'assurer qu'aucune clause préjudiciable ne figure en petits caractères et qu'il contient tout ce que vous avez convenu. Votre concepteur, votre architecte ou votre entrepreneur général devrait également examiner le bail et le bien avant que vous ne signiez le contrat.
Les pièges à éviter lors de la location d'un espace de restauration
Vous connaissez désormais les principaux signaux d'alarme à surveiller lors de la négociation d'un bail de restaurant. Vous voulez éviter les engagements à long terme avec des options de renouvellement limitées. Vous savez que vous devez parfaitement comprendre les clauses d'expulsion et de résiliation que le propriétaire souhaite imposer. Vous devez bien réfléchir avant d'accepter un bail à pourcentage, qui pourrait vous faire renoncer à une part importante de vos bénéfices.
Il existe d'autres domaines dans lesquels vous devez faire preuve de prudence dans le processus de location d'un bien commercial. En voici cinq qui concernent tout particulièrement les propriétaires de restaurant.
Faites attention aux signaux d'achat : lorsque vous visitez un espace, il est naturel de partager votre vision de l'agencement et de la conception du restaurant, et cela peut sembler pratique. Cependant, toute manifestation d'intérêt ou d'intrigue est un « signal d'achat ». Il indique à quel point vous êtes intéressé et fait pencher le rapport de force en votre défaveur et en faveur du propriétaire.
Prenez les mesures de toute la surface de l'espace : « l'espace fantôme » est un problème courant qui consiste pour les propriétaires à baser le loyer sur une superficie excessive. Pour éviter ce problème, prenez vous-même les mesures afin de confirmer les dimensions réelles.
Demandez des comptes au propriétaire : vous créez un restaurant, ce qui implique des exigences spécifiques en matière d'infrastructure auxquelles le propriétaire doit convenir. Fournissez une lettre de travail au propriétaire, énumérant précisément ce que vous attendez de lui avant d'apposer votre signature, afin que vous puissiez évaluer rapidement si cette opportunité vaut la peine d'être concrétisée. Le contrat de bail doit également contenir des dispositions relatives à la « livraison des locaux » qui précisent l'état dans lequel vous recevrez le bien, y compris les spécifications fondamentales telles que la capacité électrique, la capacité en gaz, ainsi que la capacité de chauffage, de ventilation et de climatisation. Examinez attentivement ces éléments avec votre entrepreneur général, votre concepteur ou votre architecte, car les restaurants ont besoin de bien plus que les locaux commerciaux classiques.
Ne laissez personne vous forcer la main : ne vous sentez jamais obligé de conclure un accord en une seule rencontre. Vous pouvez prendre votre temps pour faire une contre-offre, alors faites preuve de diligence raisonnable. Consultez des conseillers et des collègues fiables, et appuyez-vous sur les recherches et les perspectives du secteur.
Sachez quand vous arrêter : la sentimentalité est votre pire ennemi lorsque vous négociez un bail de restaurant. Quel que soit l'amour que vous portez à un bien, vous devez toujours être prêt à adopter un point de vue objectif et à vous retirer si vous ne parvenez pas à un accord satisfaisant. Vous trouverez d'autres biens.
La location d'un espace pour restaurant peut être une stratégie intelligente
Peut-être n'aurez-vous pas à négocier de nombreux baux commerciaux au cours de votre carrière, mais les quelques baux que vous aurez à négocier pourraient avoir d'énormes conséquences pour votre entreprise. Entamez ces discussions en gardant les yeux grands ouverts et en vous informant autant que possible. Regardez des vidéos sur l'art de la négociation, écoutez des webinaires sur l'immobilier commercial et discutez avec d'autres propriétaires d'entreprise de votre quartier. Acceptez toute l'aide que vous pouvez obtenir : cela en vaut la peine lorsque vous signez un contrat de bail qui contient tout ce que vous voulez et plus encore.
Et une fois que vous êtes installé dans votre nouvel espace et que vous renforcez la présence de votre marque, une plateforme de livraison tierce comme DoorDash peut vous aider à optimiser votre portée tout en vous fournissant des outils, des données analytiques et des technologies en coulisses pour stimuler les ventes et la rentabilité.
