Es muy probable que alquilar un espacio comercial sea la decisión correcta para ti si estás considerando abrir un nuevo restaurante. Esto se debe a que si compras una propiedad, necesitas tener plena confianza en el concepto y la ubicación de tu restaurante, y ese nivel de certeza solo se logra cuando tu negocio es un éxito comprobado.
La compra de bienes raíces también conlleva gastos adicionales, como impuestos sobre la propiedad y seguro hipotecario, que pueden afectar tu liquidez. En comparación, alquilar espacio para un restaurante te brinda más libertad y flexibilidad para probar un nuevo concepto, expandirte a un nuevo mercado o lanzar un negocio de restaurante por primera vez.
Pero negociar un contrato de arrendamiento comercial puede ser una tarea desalentadora. Los términos y condiciones para alquilar un espacio de restaurante son casi siempre negociables, y si bien los propietarios y los agentes inmobiliarios son profesionales experimentados cuando se trata de negociar el mejor contrato, esta no es necesariamente un área de especialización para la mayoría de los dueños de restaurantes.
Es esencial conocer los tipos de contratos de arrendamiento de restaurantes disponibles, cómo negociar los términos de tu contrato de arrendamiento de manera efectiva y las posibles inquietudes y consideraciones a tener en cuenta antes de firmar.
Comprender los diferentes tipos de contratos de arrendamiento de restaurantes
Debido a que un restaurante es un lugar de negocios, es probable que firmes un contrato de arrendamiento de propiedad comercial o un contrato de arrendamiento minorista con un propietario. Hay varios tipos de arrendamiento diferentes para elegir, y aquí hay cuatro con los que probablemente te encontrarás.
1. Arrendamiento bruto
Cuando piensas en alquilar un espacio, probablemente lo primero que te viene a la mente es un contrato de arrendamiento bruto. Al igual que en un contrato residencial, pagas una suma mensual fija al propietario, quien cubre gastos como mantenimiento del edificio, impuestos a la propiedad, seguros y, en algunos casos, servicios públicos. Los arrendamientoes tienden a ser más altos con un contrato de arrendamiento bruto, pero sabes exactamente cuánto estás pagando y puedes hacer un presupuesto en consecuencia.
2. Arrendamiento neto
Cuando optas por un contrato de arrendamiento neto, está haciendo un sacrificio: si bien es probable que tu arrendamiento base sea más bajo, deberás pagar los impuestos a la propiedad y, según el acuerdo, posiblemente también seas responsable de los costos de seguro y mantenimiento. Pero estos son uno de los tipos de arrendamiento en los que es normal negociar los términos.
Cubrir los costos de tu propio mantenimiento podría funcionar a tu favor; tendrás más autonomía a la hora de realizar reparaciones y mejoras, y no tendrás que esperar a los contratistas de tu propietario. Pero antes de firmar el contrato de arrendamiento, inspecciona minuciosamente la propiedad y asegúrate de dejar siempre espacio en el presupuesto para esos gastos de mantenimiento adicionales.
3. Arrendamiento porcentual
No es raro que los restaurantes firmen un contrato de arrendamiento porcentual porque en este acuerdo, pagas una parte predeterminada de tus ventas una vez que superan un cierto umbral de ingresos, además del arrendamiento base. Esto significa que el arrendamiento tiende a ser muy bajo mientras tu negocio encuentra su equilibrio, pero a medida que se vuelve más rentable, puedes terminar desembolsando sumas sustanciales a tu propietario.
4. Arrendamiento variable
Un contrato de arrendamiento variable tiene ventajas y desventajas porque, como su nombre lo indica, puede fluctuar hacia arriba o hacia abajo según el desempeño de tu negocio en relación con ciertos índices. Cuando el rendimiento es bueno, el arrendamiento sube; cuando es malo, baja.
Tú y el propietario seleccionaron los índices juntos, lo que hace de la negociación una parte crucial del proceso de arrendamiento variable. Juntos, establecen los términos de los índices, los porcentajes y topes de aumento de las tasas y los incrementos con los que se aumentará el arrendamiento base. Es genial porque puedes codiseñar tu contrato de arrendamiento, pero no es tan genial cuando tus pagos pueden subir o bajar de manera impredecible.
Factores clave a tener en cuenta antes de firmar un contrato de arrendamiento de un restaurante
Entonces, estás investigando posibles propiedades para arrendar para tu restaurante y solicitando detalles a tus propietarios para tomar una decisión informada. Antes de comenzar cualquier negociación, hay algunas preguntas que debes hacer para evaluar si es una oportunidad que vale la pena aprovechar.
¿Por cuánto tiempo lo puedes arrendar?
Recuerda, uno de los principales beneficios de arrendar sobre comprar es que puedes probar un concepto de restaurante con menor riesgo porque no tendrás que realizar una inversión tan grande. Si te ves arrastrado a un contrato de arrendamiento a largo plazo, ese beneficio se pierde. Lo último que deseas es tener que pagar el arrendamiento durante cinco o diez años si tu negocio no tiene éxito. Intenta firmar un contrato de arrendamiento por uno o dos años con opciones de renovación.
¿Cuáles son las reglas de terminación?
Como el propietario es dueño de la propiedad, es él quien tiene el poder. Un componente que debes verificar dos y tres veces antes de iniciar las negociaciones son los términos de desalojo, así como las cláusulas de salida y las sanciones por incumplir tu parte del contrato de arrendamiento. Si tienes inquietudes, plantéalas en las negociaciones porque estos son los tipos de elementos que se pueden cambiar.
¿Existe una cláusula de cesión?
Una cláusula de cesión, en pocas palabras, es la capacidad de ceder tu contrato de arrendamiento a otra persona, y debes esforzarse por tener una en tu contrato a toda costa. De esa manera, puedes cerrar tu restaurante pero dejar que otra empresa se haga cargo del espacio y de los pagos, o puedes vender tu restaurante a un nuevo propietario sin comprometer seriamente su valor.
¿Puedes realizar renovaciones?
A menos que pagues un precio elevado para mudarte a un espacio listo para usar, probablemente necesitarás realizar algunas renovaciones. Esto es particularmente cierto si estás transformando un espacio comercial o minorista convencional en un restaurante con requisitos únicos de calefacción, refrigeración, plomería, ventilación y electricidad.
En general, los propietarios deberían comprender esto. Pero, de todas formas, es importante que conozcas las especificaciones técnicas que necesitará tu restaurante y que consigas que el propietario las acepte por escrito.
¿Has hablado con los inquilinos?
Por último, pero no menos importante, si estás interesado en alquilar un espacio, habla con los propietarios de negocios que ya lo estén alquilando. ¿Qué tipo de relación tienen con el propietario? ¿Se cumplen las promesas y se mantiene bien la propiedad? ¿Están planeando renovar sus contratos de arrendamiento?
Te presentamos diez consejos de expertos para negociar el contrato de arrendamiento de un restaurante
Los propietarios y los agentes inmobiliarios son negociadores profesionales: negocian a diario y han construido sus carreras obteniendo el mejor trato (y los arrendamientos más altos) para ellos mismos o sus clientes.
Los restauradores, por el contrario, solo quieren un lugar que puedan permitirse para desarrollar su negocio y compartir sus deliciosos platos con sus clientes. Como resultado, son propensos a aceptar acuerdos que parecen razonables en lugar de defender activamente sus intereses.
No seas pasivo. Ten en cuenta que los propietarios y sus agentes esperan que los contrarrestes y que las primeras ofertas que te presenten están lejos de ser las mejores que pueden otorgar. Al iniciar una negociación, ten en cuenta estos diez consejos principales:
Recuerda, apuesta a lo grande: dado que puedes estar seguro de que el propietario inicialmente te presentará números inflados y anticipará plenamente tus contraofertas, no temas en inflar los tuyos. Pide siempre más de lo que deseas para poder ajustarlo a tu ideal.
Preséntate con números prontos: Elabora tu plan de negocios antes de negociar y conócelo al dedillo. Esto te permitirá establecer prioridades. ¿Qué es lo imprescindible y lo deseable? ¿Cuáles son tus costos fijos y tus ingresos proyectados? ¿Hasta dónde estás dispuesto a estirar tu presupuesto?
Como siempre, el conocimiento es poder: junto con tu plan de negocios, comprende el mercado inmobiliario comercial local para deducir cuánta influencia y poder de negociación tienes. ¿Cuales son las tarifas de arrendamiento actuales en la zona? ¿Cuánto tiempo lleva vacía esta propiedad en particular?
Ángulo para incentivos para los inquilinos: Si tienes suficiente poder de negociación, potencialmente puedes negociar beneficios que te incentiven a firmar un contrato de arrendamiento. Se trata de incentivos para los inquilinos y pueden incluir bonificaciones como mejoras en el edificio o algunos meses de arrendamiento gratuito.
Solicita algo de arrendamiento gratuito de todos modos: Obtener la cobertura de los primeros dos o tres meses de arrendamiento no es una petición descabellada. Es más común de lo que se piensa que los propietarios renuncien a los pagos mientras renuevas tu restaurante, contratas y capacitas al personal y pones en marcha tu restaurante. Descubre qué tan flexibles están dispuestos a ser y, cuando acuerden una fecha para el primer pago, inclúyanlo en el contrato de arrendamiento.
Discute los costos de reparación de inmediato: ¿Quién es responsable de realizar las reparaciones? Esto variará según el tipo de contrato de arrendamiento, pero es un tema esencial a plantear durante las negociaciones. Los propietarios pueden estar dispuestos a dividir los costos, por ejemplo, o pueden estar más dispuestos a darte un descuento en el arrendamiento cuando es necesario realizar trabajos de reparación, en lugar de pagar a los contratistas ellos mismos.
Establecer reglas sobre el aumento del arrendamiento: es una práctica estándar que el arrendamiento de un contrato de arrendamiento comercial aumente en incrementos establecidos a lo largo del tiempo. Sin embargo, negocia con qué frecuencia se producirán estos intervalos y cuándo comenzarán los aumentos. También querrás discutir un límite al aumento del arrendamiento para que los pagos o el porcentaje no puedan acumularse indefinidamente.
Protégete contra conflictos comerciales: puedes agregar una cláusula de competencia a tu contrato. Esta cláusula prohíbe al propietario arrendar un espacio en el mismo desarrollo a una empresa que competiría directamente contigo por los clientes.
Prioriza el acceso a tu restaurante: Si es posible, negocia algunos espacios de estacionamiento designados para aumentar la accesibilidad de tu negocio. Esto también es relevante ahora que el retiro y la entrega a domicilio se han convertido en ofertas fundamentales para los restaurantes.
Busca asesoramiento profesional de confianza: Ten expertos de tu lado. Un abogado de bienes raíces comerciales puede representarte en las negociaciones y hacer una revisión final de tu contrato para asegurarse de que no haya nada perjudicial en la letra pequeña y que contenga todo lo que acordaste. Tu diseñador, arquitecto o contratista general también debe revisar el contrato de arrendamiento y la propiedad antes de cerrar el trato.
Errores comunes que se deben evitar al alquilar un espacio para un restaurante
A estas alturas, ya conoces algunas de las señales de alerta más importantes a las que debes prestar atención al negociar el contrato de arrendamiento de un restaurante. Deseas evitar compromisos a largo plazo con opciones de renovación limitadas. Sabes que necesitas comprender completamente las cláusulas de desalojo y salida que el propietario quiere imponer. Debes pensarlo detenidamente antes de aceptar cualquier contrato de arrendamiento porcentual, en el que eventualmente podrías renunciar a partes significativas de tus ganancias.
Pero hay otras áreas en las que se debe proceder con cautela en el proceso de arrendamiento comercial. A continuación se presentan cinco que son muy aplicables a los propietarios de restaurantes.
Ten cuidado con las señales de compra: al visitar un espacio, compartir tu visión de la distribución y el diseño del restaurante es intuitivo y tal vez parezca práctico. Pero cualquier declaración de interés o intriga es una "señal de compra". Demuestra cuánto lo quieres y desplaza el equilibrio de poder hacia el propietario y lo aleja de ti.
Mide todo el espacio: el "espacio fantasma" es un problema común en el que los propietarios basan el arrendamiento en metros cuadrados exagerados. Evita esta discrepancia tomando medidas tú mismo para confirmar el tamaño real.
Haz que el propietario se haga responsable: estás estableciendo un restaurante, y eso implica requisitos de infraestructura específicos que el propietario debe aceptar. Proporciona una carta de trabajo del propietario, enumerando precisamente lo que esperas que el propietario garantice antes de poner tu firma en cualquier cosa para que puedas evaluar con anticipación si vale la pena aprovechar esta oportunidad. El contrato de arrendamiento también debe contener los términos de "entrega de las instalaciones" que dicten las condiciones en las que recibirás la propiedad, incluidas especificaciones fundamentales como capacidad eléctrica, de gas y de HVAC. Revisa esto cuidadosamente con tu contratista general, diseñador o arquitecto porque los restaurantes necesitan mucho más que el espacio minorista típico.
No dejes que nadie te apresure: Nunca sientas que necesitas llegar a un acuerdo en una sola sesión. Puedes tomarte tu tiempo para hacer una contraoferta, así que haz lo que debes hacer, consulta con asesores y colegas de confianza e infórmate con investigaciones y conocimientos de la industria.
Debes saber cuándo darte por vencido: el sentimentalismo es tu peor enemigo al negociar el contrato de arrendamiento de un restaurante. No importa cuánto te guste una propiedad, siempre debes estar dispuesto a adoptar una perspectiva objetiva e irte si no puedes llegar a un acuerdo satisfactorio. Siempre habrá otras propiedades.
Arrendar espacios para restaurantes puede ser una estrategia inteligente
Quizás no tengas que negociar demasiados contratos de arrendamiento comerciales a lo largo de tu carrera, pero los pocos que necesites negociar podrían tener enormes ramificaciones para tu negocio. Aborda estas conversaciones con los ojos bien abiertos e informáte lo máximo posible. Ve videos sobre el arte de la negociación, mira seminarios web sobre bienes raíces comerciales y habla con otros propietarios de negocios en tu vecindario. Acepta toda la ayuda que puedas obtener: vale la pena cuando firmas un contrato de arrendamiento que tiene todo lo que deseas y más.
Y una vez que te hayas instalado en tu nuevo espacio y estés aumentando la presencia de tu marca, una plataforma de entrega de terceros como DoorDash puede ayudarte a maximizar tu alcance al mismo tiempo que te proporciona herramientas, análisis y tecnologías detrás de escena para aumentar las ventas e impulsar la rentabilidad.
